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segunda-feira, 15 de julho de 2019

Como equilibrar a gestão em cobrança nos condomínios

Como equilibrar a gestão em cobrança nos condomínios
By Equipe CEDRUS - 15/07/2019


Segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de SP, o estado São Paulo possui mais de 57mil condomínios registrados e legalizados. Somente na região metropolitana são 30.951 e na capital 24.360. Os dados são da Receita Federal em levantamento de 2014. Destes, apenas metade são administrados por empresas prestadoras de serviço associadas à AABIC.

Administrar um condomínio, seja de casas seja de apartamentos, é bem semelhante a administrar uma empresa. Tem funcionários, tem patrimônio, entra dinheiro, sai dinheiro, se sobra aplica, se precisa de alguma emergência, o gasto é pensado, votado e rateado pelos moradores, ou “sócios” da empresa. 

No caso dos condomínios os clientes (moradores) são também os donos dessa “empresa” e os responsáveis pela entrada de dinheiro. A verba pode ser administrada pelo síndico ou o condomínio pode optar pela contratação de uma empresa especializada nesses trâmites, as administradoras do começo do nosso texto.

Seja qual for a opção, inevitavelmente é necessário lidar com a cobrança dessa taxa do condomínio em caso de inadimplência. Por isso, vamos listar aqui algumas orientações para tornar esse momento menos traumático:


1. Defina e comunique as regras


É importante que o condomínio possua um estatuto ou um manual de normas e que este seja entregue a todos os moradores, antigos e novos, principalmente se alguma coisa mudou.

Nesse documento, além de todas as regras de boa convivência entre os vizinhos é importante que conste as regras quanto à cobrança e as punições em caso de inadimplência da taxa de condomínio.

Uma forma simpática de cobrar um morador devedor, inclusive, é entregando uma nova cópia dessas regras caso ele tenha esquecido.


2. Estabeleça multas e/ou restrições


Normalmente quando chegamos em um condomínio antigo, seja pela compra ou aluguel de um imóvel, temos que nos adaptar às regras que já existiam - essas do ítem anterior. Nelas devem constar as multas em caso de não pagamento da taxa e também as restrições que os moradores devedores tem, como não participar de novas assembleias até se seja quitada a dívida.

Mesmo assim, essas regras podem mudar, tudo isso pode ser votado novamente caso a maioria dos moradores assim opte. O síndico deve ouvir as sugestões e organizar uma votação nesse sentido, contando, se for o caso com o apoio de um advogado especializado. 


3. Facilite o pagamento ou oferte descontos  


Algumas administradoras de condomínio já estão acostumadas a oferecer no boleto para pagamento pequenos descontos para quem paga a taxa antes do vencimento. Isso já é uma boa política de combate à inadimplência: quem paga antes paga menos

Outra forma de facilitar o pagamento é sugerir que os moradores coloquem essa cobrança em débito automático, principalmente nas vésperas de viagens. 

Ainda sobre descontos, cuidado para que não seja oferecido descontos para os inadimplentes, pois, além de injusto com os moradores que pagam em dia, ele pode ser penalizado tendo que cobrir com seus recursos este desconto.


4. Controle a dívida dos inadimplentes e estabeleça um contato amistoso e eficaz 


Existem duas formas de cobrar os devedores: amigável e judicial. Na primeira, o síndico pode enviar notificações por escrito, ou mesmo ir pessoalmente na unidade do morador cobrar essa dívida, de acordo com o prazo que é definido pelo Condomínio para essa conta ser acertada. 

Na cobrança judicial, após o prazo e a cobrança amigável, é necessário que um advogado entre com a execução de uma ação de pagamento. Segundo o site Sindico.net o juiz verifica se é justa a cobrança, então sentencia o pagamento em até três dias ou nomeia bens para penhora. Se a dívida for paga, encerra-se a ação, caso contrário, o juiz pode decretar que seja arrestada a conta bancária e, caso não tenha fundos, o imóvel vai a leilão. 

Contar com o apoio de um sistema automatizado de gestão em cobrança em seu condomínio evita “saias justas” na hora de cobrar seu vizinho. Com o CEDRUS, por exemplo, o síndico ou a administradora do condomínio, pode cadastrar todos os moradores devedores, o status da dívida e as oportunidades de contato para cobrança. De acordo com a política de cada condomínio é possível parametrizar uma régua de cobrança que irá automatizar o contato com os devedores (e-mail, sms, carta) e deixará tudo documentado (inclusive as ligações feitas pelos analistas). Além disso, o sistema já calcula juros e multas aplicáveis e gera boletos nas negociações. O Cedrus permite a inclusão de usuários com perfis parametrizáveis, o que torna o trabalho em equipe possível, no caso de uma administradora, onde cada analista pode cuidar de uma carteira de condomínios/clientes.

Se ficou alguma dúvida, não deixe de consultar o  Código Civil do Condomínio. Esta é a principal lei do setor que baliza a boa convivência nesse tipo de moradia.


Até a próxima,


Sistema de Cobrança


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